Os tipos de financiamento se dividem, na prática, por dois critérios: o sistema de amortização (SAC ou Price) e o indexador que corrige o saldo devedor (TR, IPCA ou taxa fixa). A combinação dos dois define quanto você vai pagar de verdade.
Entre SAC e Price, a tabela SAC costuma sair mais barata no total, porque amortiza mais rápido. Em compensação, começa com prestação mais alta.
Parece detalhe técnico, mas em um contrato de trinta anos essa escolha muda o custo final em dezenas de milhares de reais. Vale entender antes de assinar.
Amortização: o conceito que explica tudo
Toda prestação de financiamento tem duas partes. Uma abate o valor que você deve, chamada amortização. A outra é juro sobre o saldo que ainda resta, somado a seguros e taxa de administração.
Como o juro incide sobre o saldo devedor, quanto mais rápido você reduz esse saldo, menos juro paga no total. São os juros compostos trabalhando contra você, e a única defesa é amortizar cedo.
Tabela SAC: parcela que cai todo mês
Na SAC, a parcela de amortização é constante. Se você financia R$ 300 mil em 300 meses, abate exatamente R$ 1.000 de saldo devedor por mês, do primeiro ao último.
Como o saldo cai de forma linear, o juro cobrado também cai. Resultado: a prestação começa alta e diminui todo mês até o fim do contrato. É o sistema padrão do crédito imobiliário brasileiro.
- Vantagem: custo total menor e dívida encolhendo rápido desde o começo.
- Vantagem: se você quiser vender o imóvel em cinco anos, deve bem menos ao banco.
- Desvantagem: a primeira parcela é a mais pesada, e é ela que define quanto de renda o banco vai exigir para aprovar o crédito.
Tabela Price: parcela fixa do início ao fim
Na Price, a prestação é sempre igual. O que muda é a composição interna: no começo, quase tudo é juro e quase nada abate a dívida; com o tempo a proporção se inverte.
Isso cria uma armadilha conhecida. Quem paga cinco anos de uma Price de trinta anos costuma descobrir que o saldo devedor mal se moveu, porque quase todo o dinheiro foi embora em juros.
- Vantagem: parcela inicial menor, o que facilita a aprovação e cabe melhor no orçamento apertado.
- Vantagem: previsibilidade absoluta para quem planeja no longo prazo.
- Desvantagem: custo total maior e amortização lenta nos primeiros anos.
SAC ou Price: a comparação direta
| Critério | Tabela SAC | Tabela Price |
|---|---|---|
| Primeira parcela | Mais alta | Mais baixa |
| Evolução da parcela | Cai todo mês | Fixa |
| Velocidade de amortização | Rápida | Lenta no início |
| Juro total pago | Menor | Maior |
| Renda exigida pelo banco | Maior | Menor |
| Melhor para | Quem tem folga e quer economizar | Quem precisa de parcela baixa agora |
A regra prática é simples: se a primeira parcela da SAC cabe no seu orçamento sem sufoco, escolha SAC. Se não cabe, a Price não é um erro, é a única forma de viabilizar a compra. Só entre nela sabendo que vai pagar mais caro pelo conforto.
Um exemplo com números
Financie R$ 300 mil em 300 meses a 10% ao ano. Na SAC, a amortização fixa é de R$ 1.000 por mês. No primeiro mês, o juro incide sobre os R$ 300 mil cheios, e a prestação sai perto de R$ 3.500. No último, o saldo é quase zero e a prestação fica pouco acima dos R$ 1.000.
Na Price, com os mesmos números, a prestação nasce perto de R$ 2.700 e permanece ali por 25 anos. Parece melhor, e no primeiro ano é mesmo: são R$ 800 de folga por mês no orçamento.
O problema aparece no acumulado. Ao fim do contrato, a diferença de juros pagos entre os dois sistemas passa de R$ 100 mil, dinheiro que ficou com o banco em troca de uma parcela inicial mais confortável. Vale a pena? Depende inteiramente de quanto essa folga faz falta hoje.
Um teste útil antes de assinar: simule a SAC e veja se a primeira parcela consome mais de 30% da sua renda líquida. Se consumir, o banco provavelmente nem aprova, e a Price deixa de ser escolha para virar a única porta.
Os outros tipos de financiamento
Além do sistema de amortização, os contratos se diferenciam pelo indexador que corrige o saldo:
- TR mais juro fixo: o modelo tradicional. Previsível, porque a TR tem ficado próxima de zero há anos.
- IPCA mais juro: a taxa nominal é menor, mas o saldo devedor é corrigido pela inflação. Em ciclo inflacionário, a dívida cresce e assusta.
- Taxa fixa pura: juro travado do início ao fim, sem indexador. Costuma ter a taxa nominal mais alta, é o preço da tranquilidade.
- Poupança mais juro: atrelado ao rendimento da poupança, que segue a Selic. Bom quando os juros caem, ruim quando sobem.
Para bens móveis, a lógica muda: financiar carro quase sempre usa Price com taxa fixa e prazo curto, e o consórcio aparece como alternativa sem juro, mas sem previsibilidade de quando você recebe o bem.
O número que importa mais que a taxa: o CET
Bancos anunciam a taxa de juros, mas o que você paga é o Custo Efetivo Total. Nele entram seguro de morte e invalidez, seguro de danos físicos do imóvel, tarifa de avaliação e taxa de administração mensal.
Não é raro uma taxa anunciada como mais baixa esconder um CET maior que o do concorrente. Ao comparar propostas, ignore a manchete e peça o CET por escrito, informá-lo é obrigatório.
Como reduzir o custo depois de assinar
O contrato não é uma sentença. Amortizações extraordinárias com FGTS ou dinheiro sobrando abatem o saldo devedor e podem reduzir o prazo em anos. Sempre que amortizar, escolha diminuir o prazo, não a parcela: é aí que a economia de juros acontece.
Vale também acompanhar a portabilidade. Se a Selic cair e outro banco oferecer taxa melhor, transferir o financiamento é um direito seu e não custa nada além da nova avaliação. Um score de crédito bem cuidado ajuda a conseguir a proposta melhor.
Perguntas frequentes
Dá para trocar de SAC para Price depois de assinar?
Em geral não. O sistema de amortização é definido no contrato e o banco raramente aceita mudar. Por isso a escolha na assinatura pesa tanto, é o momento de decidir com calma.
O que é o sistema SACRE, que alguns bancos oferecem?
É um híbrido. A prestação fica fixa por um período, normalmente doze meses, e depois é recalculada para baixo, repetindo o ciclo até o fim do contrato. Na prática entrega um custo total próximo ao da SAC com degraus menos bruscos na parcela, mas é bem menos comum no mercado.
Qual sistema o banco oferece por padrão?
No crédito imobiliário, a SAC costuma ser o padrão, com a Price disponível sob pedido. Em financiamento de veículo e crédito pessoal, a Price domina, porque garante parcela fixa.
Amortizar reduzindo o prazo ou a parcela?
Reduzir o prazo economiza muito mais juros, porque encurta o tempo em que o saldo rende juro para o banco. Diminuir a parcela só faz sentido se o orçamento estiver realmente apertado.
Vale a pena financiar em 30 anos e amortizar depois?
Pode ser uma estratégia inteligente: o prazo longo reduz a parcela mínima exigida e você ganha flexibilidade para amortizar quando sobrar dinheiro. Só funciona com disciplina, sem ela, vira contrato caro de três décadas.
SAC ou Price: o que levar deste guia
SAC paga menos juro no total e começa mais pesada; Price alivia o começo e cobra caro por isso. Antes de escolher, compare o CET das propostas, não a taxa anunciada, e monte uma reserva antes de assumir o compromisso, parcela de financiamento não espera mês ruim.
Conteúdo educativo e informativo. Regras tributárias e tarifas mudam; confirme os valores vigentes nos canais oficiais antes de decidir.
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